< 本文内容来自赋能岛终生成长群>
< 整理：阿九 校对：佳玲 配图：杨坤发>
本期导读：
1、现在是买房的好时候吗？
2、买房最应该看重的是什么？
3、买房应该注意什么？
4、房产中介值得信任吗？
在中国，房子是一件比较特殊的商品，不仅仅只是用来居住的，还可以用来投资，享受到很多的公共服务以及公共设施。
尤其，现在的房子还和教育在一起，想上好的学校，必须买学区房。
而从16年开始到现在国家在政策限制了房价的上涨，调控的近3年，一线城市的房价比较平稳，在香帅老师的课程里，也说到买房就是买这个城市的股票。
所以，今天我们就来看看赋能岛同学关于买房这件事的分析和建议。
感谢话题提供者: @石云升
如何看待一线城市买房？
今天获得特别推荐的同学分别是：郎志华、曹礼明、龙潭星跃 。
Top1：郎志华
关于如何考虑在一线城市安家的问题？
一、现在是买房的好时机吗？
我的回答是根据自己的情况。
1、如果是刚需，比如买房结婚，那就需要购买，而且基本上是不分时间。
2、 如果是改善，建议根据所在城市的具体情况做出决定，比如重庆，个人认为目前是入手改善比较好的一个时间点。因为这段时间过热的土地市场，上个月重庆主城区相对比较偏的回兴楼面地价拍到了11149元/㎡，溢价率为92.22%。
3、如果是投资，国内国外都建议购买中心地段，或有重要价值要素的地段，比如学区房。
因为截至2018年，中国的城镇化率为59.58%，以目前每年1%的城镇化率的增长速度，预计在2035年左右将达到发达国家75%及格线的城镇化水平。
如果扩展到全球，2018年亚洲的城市化水平接近50%，非洲43%，北美洲82%，拉丁美洲和加勒比海地区81%，欧洲74%，大洋洲68%，印度2017年城镇化率为32.8%（数据源于《2018年世界城市化趋势》）。
以上表明，不管是国内还是国外，房屋作为价值投资都具有一定的优势空间。但如果把时间维度再拉长，比如20年后，我个人不是很看好国内房地产行业的发展和投资，因为受城市化的发展饱和、人口出生率低、市场经济制度的不断完善（如股票市场）等因素影响。
二、购房的时候，最看重的要素是什么？
每个人在不同阶段，看重的购房价值要素是不同的；每个人的购买需要与最后购买后的情况，或许也是有差别的。
就我个人而言，目前最看重的价值要素是教育。
三、购房区域的选择？
在购房区域的选择上，第一，每个人应该根据自己的实际情况进行选择。一般的是离市中心近的地方价格高，固定金额的购房费用所能买的面积少，反之亦然。
第二，我个人认为在购房上没有“十全十美”，适合自己就好，比如大房企，价格相对就贵；交通方便的，相对就会比较吵，灰尘也比较重等等。
四、房屋中介的看法
我只接触过一次房屋中介，还是一位朋友。所以只能作为局外人试着谈谈自己的看法，就行业而言，房屋中介在我的印象中不是很好，特别是中介销售人员，因为门槛低、大部分公司都采用低底薪+提成模式，所以销售人员的普遍素质或许都不高。
就公司而言，最好选择大的中介公司，相对来说比较有保障。
就个人而言，需要自己的看人的洞察力与判断力，比如中介人员与你介绍房屋的时候，若只介绍优势，而不介绍劣势，那么可能就要多注意了，自己需要花时间去了解所要购买的房屋。
Top2：曹礼明
关于买房，分享一下门外汉的观点:
买房就是买当地的公共服务，这个同意。
但有两点要考虑清楚: 房子是你住还是买给别人住？否则公共服务跟你没有关系。还有你花的价钱和你获得的公共服务增值是否合算？花一万块买一块增值，没有意义。
买房就像买股票，这个似乎也有道理，但中国的股票经常不按常理出牌，上蹿下跳，不一定反映基本面，也未必反映企业实际经营状况，买股票就是买风险。
认为房子必涨，似乎是按过去三十年经验得出的结论，或者只是按照人口流入单因素考虑，但有时历史发展是不连续的，房子是涨是跌系统性因素很多，没有只涨不跌的房子。买房子其实也只是撞运赌博。
上面是按照我的认知得到的逻辑，可是我可能是错的。我知道最大的逻辑是，人类社会就是共同虚构出来的各种想象。都认为这张纸是钱，它就是钱了，所有人都看涨时，房子就会涨下去！
但反转也是同理。所以还是风险。
买还是不买，就只有一条，刚需就买，什么时候都是最好的时候，也可能是最坏的时候。
买还是不买，自己看吧，专家也信不过的。
Top3:龙潭星跃
对于大多数人来说，买房还是刚需，那现在房价平稳，应该算是好时候。当然，如果是投资的话，平稳就不是个合适的时候了。我觉得第一个问题需要分情况讨论。
第二个问题，其实可以分三类，教育属于附带价值；环境，位置，娱乐都属于影响居住体验的因素；而户型和房屋质量直接影响使用。
我看来，买房先看预算，预算充足，自然是全部选最好的。如果不足，那就先看附带价值，满足了基本的附带价值，再考虑使用，居住体验在最后，当然，这是一个平衡，每个因素后面应该都有权重值，这才是一个理性的考虑。
个人觉得，成熟社区比偏远区好，最起码外在和居住体验会好很多。当然，这东西主要看预算。
中介不是机会，虽然这确实是痛点，但解决起来成本太高。中介的效率在于在最短时间完成交易，而人的本性很难做到完全地相信某一家机构，最关键是，人们还会相信偶然，也就是说，他们还会希望多看几套，尤其是房子是个大笔投资，人们内心中接受不了不多对比几套。
所以，隐瞒的根本是为了交易效率。想要解决这一点，隐瞒不隐瞒不是重点，重点是，如何在不隐瞒的前提下也能提升交易效率。否则就是缘木求鱼。
什么学校都能上了是个伪命题，因为如果买了学区房，孩子上学完了以后卖掉大概率不会赔钱，还可能会赚不少。如果拿差价上私立，那就是钱花了就是彻底花了。
如果是第二套房，买学区房，如果是首套，还是得看居住体验，平衡好居住体验和教育需求的前提下，可以偏向居住体验，教育可以用差价上。尤其是大城市，更可以偏向居住而非教育。
🍂#买房#
下面我们就来一起看看，本期有哪几位同学的精彩讨论被选中。
如何看待一线城市买房？
许守铣Johnson ：
投资买房：长期看人口（年轻人是否净流入得多？），中期看土地（政府土地供应多还是少？），短期看金融（央行降息还是升息？）
短期要买房，还有一点就是要参考城市上个月成交量与去年同期相比是增还是减？
Kevin：
买房子，以前考虑的是价格，自己能否承担的起。
现在考虑的是学区房，孩子能否在一个好的环境还是比较重要。
图飛 ：
1，现在是买房的最佳时机，香帅老师通过对宏观的分析，已经得出预判，今年货币政策宽松，财政政策向好，股市债市会超预期，接下来才是实物资产价格上涨，这是去年12月份给出的分析文章，目前股市债市已经兑现，相信不久的将来会迎来房价上涨，所以目前趁市场还没涨，是最佳入场时间了。
2，买房就是买缺憾，没有完美的房，不是户型差就是地段差，不然没学区，没配套，总有不理想的地方，就看自己怎么取舍。
3，深圳买房首选南山 宝中 福田，其次北站 龙华 保安周边，再次龙岗 光明 坪山，记住买房三要素：位置，位置还是位置。
4，中介可以作为你了解一个地方房市的媒介，但他们的意见仅做参考，因为他们代理楼盘的局限，不能给你充分的市场信息，有时会因为他们的误导错过一些好盘。
一线城市中心地段的房产已经出现了小阳春，拿深圳来说，去年中心地段的几个盘都在捂盘，而今年从三四月份开始，大家就陆陆续续开盘，人的购买意愿强了以后，很多时候不是想买就能买的到的，因为政府限价，开盘要认筹摇号，参加认筹的人超过实际房屋的两倍以上，就是说有一多半人是买不上的，并不是我们在挑房子，而是房子在挑我们，买不买的上完全靠运气。
一季微笑xt ：
对于买房，我觉得刚需最重要，比如我在老家有一套房子，我去了成都，我还需要一套房子，我觉得我这会在成都买的房子就是刚需，在买房的时候，我首先会考虑房子未来的发展前景，我不会买太大的，90以下的，好出手，因为孩子上学不考虑学区，我最主要考虑的就是环境和地段，还有服务！
逸 ：
现在的房子有两个属性：投资和居住，单单考虑一个方面很难决定买还是不买 就像我现在在东京工作 将来肯定是要回国的，只是考虑居住当然不需要买房了，如果同时考虑投资和居住的话买一套还是合适的。
当然最重要还是未来的城市发展和房产价值评估（投资回报率） 因为在海外是永久产权，相对于国内的70年产权还是有何大优势的。
刘勇 ：
1. 你觉得现在是买房的好时候吗？如果不是，那什么时候是？
看情况。如果是刚需，需要结婚、教育等用的，该买还买。如果投资或改善，再等等，跟国家大方针走：“住房不炒”。如果已经有多套了，资产配置角度，可以卖一部分，多元投资，分散风险。
2. 购房的时候，你最看重的属性是：教育？地理位置？娱乐购物？小区环境？户型？还是说我全都要好的！
每个人的需求不一样，可以自己排个序。
3. 以深圳为例，预算有限的情况下，你是更愿意接受偏远一点的地区如坪山中心区，还是更成熟一些的地区如龙岗、龙华、福田。为什么？
看个人情况，如果是预算有限，先满足最主要需求。
4. 你对购房中介的看法是怎样的？是否觉得中介总是在催你下决定，对房源的介绍总是讲其优势，而忽略其劣势。这是否是一个创业的机会？
中介躺着赚钱的黄金时代已经过去。诚信和增值服务是我看重的。
以上，个人观点，仅供参考。
临汾卫浴：
从住房需求的角度看，买不买房主要看需求和能力，从投资的角度看，买不买房，主要看城市，看城市的是不是潜力股。
每天晒白牙：
1. 你觉得现在是买房的好时候吗？如果不是，那什么时候是？
如果买房是刚需，早下手为好，我就是刚需，2018年过年的时候去看房了，但没买，过了一星期房价就涨了，而且在此期间精力被占了很多，一直关注房价，房源，早买完也省心了，安心工作了。
2. 购房的时候，你最看重的属性是：教育？地理位置？娱乐购物？小区环境？户型？还是说我全都要好的！
我先看位置，最好是学期房，且周边资源丰富，即使价格高也值得入手，等过几年有钱了还可以卖掉再换新房。
3. 我买房没有联系中介，当然如果有靠谱的中介也是可以的，但大多数中介都是以盈利为目的，并没有站在购房者的立场帮助选房，而且根据自己手上的房源对其推销。
我是直接去的售楼处，联系售楼员，根据前面自己远房的标准看准一个小区后，和售楼员联系，虽然他们也要好处费，但是他们真的帮你，抢到楼王，抢到好楼层
豆豆西 ：
1:现在适不适合买房这个问题
我觉得根据个人资金情况
有资金情况下当下买是最合适的
（也要分清楚是投资性的还是居住性的）。
2:购房的话我首先看的是位置方便（这里位置方便是根据个人平时喜好比如购物逛街娱乐性）
3:预算有限的情况我还是愿意买成熟的地区。
因为增长空间相对来说更大（对深圳不是很了解，这里是按照大致成熟区域房价贵点来比较的）。
4:没找过中介 但是我觉得中介一定要讲诚信
只讲优势不讲劣势 客户发现也没下次了。
猫须：
1. 大城市买房的好时候：没考虑过这个问题，在小城市买了两套，现在卖了一套，住一套。大城市如果要买，越早越好？比如深圳，人是越来越多涌入，经济也越来越发达，越可能成为中心城市。
2. 购房属性：香老师说只有三要素，地段，地段，地段。如果孩子读书，肯定考虑学区房。如果是改善房，则考虑城边上比较幽静的地方。还是以深圳为例，买深圳的城郊，也好过去惠州买更便宜的房。
3. 如果投资房，肯定买市中心，这样方便租。自己住看年纪，年轻喜欢住市中心，有地铁，楼下就是商场，年纪大可能喜欢城郊更安静的地方。看买房的目的是什么，投资房or改善房。
4. 中介是否是创业机会：小城市的套路是各处寻找需要卖出的房，换成中介推销然后拿提成。
个人觉得买卖房就是一锤子交易，买房者还是要慎重考虑，从房地产商的质量、口碑，物业管理的水平、费用，这些实际问题出发，最好找个懂工程的朋友参谋。
张辉亮：
1. 你觉得现在是买房的好时候吗？如果不是，那什么时候是？
我认为买房子要根据个人的需求决策，如果是刚需可能会很快入手。如果是投资紧迫性也是有的，但是可能会对比楼盘位置，周边的学区情况，投资风收益等因素。
2. 购房的时候，你最看重的属性是：教育？地理位置？娱乐购物？小区环境？户型？还是说我全都要好的！
从占便宜的心理考虑，都希望花最少的钱买到最喜欢的房子，更希望能兼顾教育，娱乐购物，小区环境，户型，最好能兼顾更好的好处。
3. 以深圳为例，预算有限的情况下，你是更愿意接受偏远一点的地区如坪山中心区，还是更成熟一些的地区如龙岗、龙华、福田。为什么？
在预算有限的情况下，我感觉会根据自己的需求，看看是不是刚需，如果是可能会考虑偏远地区。如果还可能等等，我会选择观望些时间。
4. 你对购房中介的看法是怎样的？是否觉得中介总是在催你下决定，对房源的介绍总是讲其优势，而忽略其劣势。这是否是一个创业的机会？
我自己买过二手房，在看房的过程中房产中都会说房子的优势，以此促进成交。随着房子的总价的高低，中介费用也不同，房价越高中介费用也会比较高。一般中介费用都是买房者承担，无形中中介费和其他费用也就进一步抬高了房价。
保时捷田文超-捷英汇℡：
1. 你觉得现在是买房的好时候吗？如果不是，那什么时候是？
现在是2019.5.3日，如果站在现在这个时刻说买房，主要看您是不是刚需，如果是刚需，现在抓紧买，如果是别的，可以观察好了再决定！
如果是投资，有比较稳定的投资回报率（年回报率超过10%以上）我建议还是不选房子。如果是改善，位置，户型更重要。
2. 购房的时候，你最看重的属性是：教育？地理位置？娱乐购物？小区环境？户型？还是说我全都要好的！
位置更好些，但现实很多人都是为了教育学区。
3. 你对购房中介的看法是怎样的？是否觉得中介总是在催你下决定，对房源的介绍总是讲其优势，而忽略其劣势。这是否是一个创业的机会？
买二手房，信息不对称，可能需要中介，最好也找个中介！买二手房，一定多跑几个小区，多联系几个中介，他赚的是中介费，只有成交了，才能赚钱，看好房子后，你先和房东谈，最后让他帮你和房东沟通，砍砍价钱！他们手里的资源也留几个小区，或者小区住户其他地方的房源。相对说，他们的资源也是有限的，所以他们肯定是会推他自己有的房源。所以让你多跑几个中介和小区
李正才：
买房看是什么需求，刚需，过度，还是换大户型，投资等，如果不是投资，现在可以下手了，最主要的还是量入而出。
深圳是个多中心的城市，现在是南山，说不定后面就是宝安，龙华，光明，龙岗，如果预算不是太充足，可以考虑关外的房子。
我建议是前海大湾区，未来发展潜力巨大，东莞为了迎和专门开了一个新镇。
买房主要看你的需求，买房因素最主要的还是位置，位置，位置。中介一直存在肯定有它存在的道理。
重新开始:
1. 你觉得现在是买房的好时候吗？如果不是，那什么时候是？
答:没有想过这个问题，重在思考吧。
我个人觉得，现在买房还是可以的，接下来房价还会持续升，只不过增速放慢。房价和流入人口有很大关系，北上广深市场大，市场足够细分，产业链全面而集中。
今天又是科技时代，未来因为科技而瞬息万变。全球范围来看科技创新很多不是中国人弄出来的，但发展成熟却往往在中国，而中国科技和市场容量集中在一线城市特别是北上广深，遍地是黄金会形成致命诱惑，让越来越多的人涌入。
这会导致房价未来会持续上涨，但二三线城市会比较快饱和，至于七八线小县城可能已经饱和了，更容易形成泡沫或下跌。
但是80，90，00后的心理需求不同，可能会增速再降。
再加上科技时代很容易天翻地覆的，谁知道过几年变成什么样。但至少确定的是七八年内增长应该可以的，多少的问题。
当人口老龄化严重时候，在五商基础篇“人口抚养比”指出10－15年人口老龄化严重。当时我有搜寻过相关资料，得出的结果是未来可能也就非洲为世界人口做大贡献。其他大国基本上都为0，甚至是负。
我的观点是，人口老龄化严重了，房价就基本上稳定了。第一，人口增速慢下了。二，大家都老了，也就更关注健康问题。
所以房产很可能12后不再涨了。
2. 购房的时候，你最看重的属性是：教育？地理位置？娱乐购物？小区环境？户型？还是说我全都要好的！
如果是刚需的话，我选教育。我一直都是农村普通学校读书的，直到我接触外面学校里的孩子时候，深深发现差距不是一星半点。
现在，大家天天攻击中国式教育，然后我发现三四线小城市基本上符合中国式教育。而大城市好的学校，鼓励创新，批判性思维，逆向思维等等更科学更系统
养老的话选择小区服务好的吧。一方面以后老了方便，另一方面我可以出租房间。
投资的话那就是地理位置了，尽量占好地方，靠市中心。
3. 你对购房中介的看法是怎样的？是否觉得中介总是在催你下决定，对房源的介绍总是讲其优势，而忽略其劣势。这是否是一个创业的机会？
答:中介一直催你做决定，当房源介绍总是讲其优势。说明你和他利益不在同一条链上，但我没有想到好的解决办法。
不过可以试试，和中介说帮忙砍价，砍下来的价钱分他一半……
A满归张莹 ：
1. 你觉得现在是买房的好时候吗？如果不是，那什么时候是？
看口袋里的钱，买得起的时候什么时候都是好时候。有多少钱买多少钱的房子，先买着，慢慢再换地段好一点的，学位好一点的，环境好一点，前提先看第一套，后面的才有机会去换。不要想着一次性到位。
2. 购房的时候，你最看重的属性是：教育？地理位置？娱乐购物？小区环境？户型？还是说我全都要好的！
买房选择哪里，一来看预算多少？二来看你最需要哪 一样？如果为了孩子读书，当然是学位重要，如果为了上下班方便，那就注重地段，如果是改善型换房，那就把测重点放在小区环境，户型方面。
所以看重什么属性得看你最需要哪样。同样的全部都要，那你就要足够钱的预算，不然总得有取舍。
3. 以深圳为例，预算有限的情况下，你是更愿意接受偏远一点的地区如坪山中心区，还是更成熟一些的地区如龙岗、龙华、福田。为什么？
能买得起配套成熟一点的地方，就买配套成熟一点的地方，还是看钱吃饭。
4. 你对购房中介的看法是怎样的？是否觉得中介总是在催你下决定，对房源的介绍总是讲其优势，而忽略其劣势。这是否是一个创业的机会？
中介的存在有存在的价值，中介可以帮你过滤很多信息。
很多中介都还是会为客户着想的，毕竟他要赚中介费，不会特意去坑你的。
再说没有十全十美的房子，房子的好处（优点）多过缺点就行。当然有很大问题的除外。
A一亩庭园 ：
从三个维度看房产的价值：宏观 中观 微观。
1，宏观看，北，上，广，深等一线城市房价肯定仍然具有增长潜力。有能力当然越早买越好。
2，从中观判断一套房产的价值，主要四个方面：A，商业。B,政府机构。C,教育（学校）。D，医疗（医院）。
3，从微观角度看一个楼盘的价值：
A，小区绿化面积。
B，小区配套设施，如游泳池，儿童游乐园等。
C,容积率大小。
D，物业管理是否规范。
E,其他人性化的，或彰显尊贵的细节设施。
总结，开发商的专业度和口碑很重要。
4，其它政策因素，限价和限售政策的差异，都在一定程度上影响这个地区的房价和投资价值。
5，我会接受成熟的社区，新兴的商业集中区和政府规划的未来经济开发区。
6，我如果购买新房会直接找售楼处。
走在厦门小单 ：
今天的话题和买房子有关，做为一名链家地产房产经纪人，我想对客户说的：首先要了解下自己的购房资质，其次明确好需求（地段，学区、几多大面积、几房）。
网上了解房源小区，成交价格，关注合适房源再安排时间约经纪人看房。（现在贝壳找房平台都是真实房源）
另外没有完美的房子，只有合适不合适的房子。
关于经纪人这块，有朋友介绍最好，也可以主动找经纪人，看房过程中有不懂就问经纪人。
找靠谱的经纪人很重要！
靠谱的经纪人：真诚、专业、耐心。
陈洁 ：
1. 你觉得现在是买房的好时候吗？如果不是，那什么时候是？
先明确买房的需求，是刚需自住还是投资，刚需的话我觉得啥时候买都可以，尽早上车。
投资的话要看下现行政策，毕竟现在涨价幅度放缓，贷款缩紧，要考虑买入后资金占用状况，预估下大概多久能出手，在不懂其他投资的情况下和有较多现金流的话，投资房产是相对保守，且稳定的做法，但得做好很长一段时间才能有收益的准备。
15年我们买的一套二手房前房主是投资客，明面上我们买的价格比他买的时候贵了7w，但是算上5年他的贷款利息支出，只贵7w其实是亏的，因为当时他急用钱了，他另外两套房亏得更多就没卖，只卖了我们这一套也不算亏太多，所以要根据实际情况，做好大额资金长期占用预计。
2. 购房的时候，你最看重的属性是：教育？地理位置？娱乐购物？小区环境？
地理位置第一，学区可以不用特别好，但是不能太差。
3. 以深圳为例，预算有限的情况下，你是更愿意接受偏远一点的地区如坪山中心区，还是更成熟一些的地区如龙岗、龙华、福田。为什么？
深圳不清楚，但更希望成熟一些的地区，配套完善，出行也方便。有朋友买的郊区的房子，早几年进市区的，路都在修每天要很早开车出门，到家又很晚，晚上会时不时放鞭炮，边上没有医院，小孩子生病要半夜要开30多公里送到医院去。
学区也不好，为了孩子上个好的学校，让家里老人每天早上6点多送小孩坐一个多小时公交到市区上学，我觉得这不到十岁的小孩每天跟上班族挤公交车也是挺辛苦的，时间都浪费在路上，预算有限的话，还是优先考虑市区稍近一点小一点的房子，成熟的配套能提供更多的便利。
4. 你对购房中介的看法是怎样的？是否觉得中介总是在催你下决定，对房源的介绍总是讲其优势，而忽略其劣势。这是否是一个创业的机会？
虽然怀疑中介会由于想获得更高中介费，而故意给买卖双方都抬高价，但是中介还是能提供很多便利的。
原先买房的时候，我就把自己坚决不能接受的几个点和中介说了，划定大概的几个小区，楼层和户型要求，还有预算和能提供的首付金额，然后找了两家中介帮我筛选，符合的真不多，但是后来2个月时间就搞定了房子和贷款，其实还算挺满意和顺利的，所以我觉得专业的中介还是很有价值的，明确自己的要求和心里最高预算，中介能帮你过滤到很多信息，房子有缺点但是只要优点高过缺点就行。
丁建华：
记得在何帆老师年度报告看到一篇，里面大意讲过去因为空间秩序的关系呢，房产商喜欢把房子建落在城市的中心位置，相对来说市中心人口密集，很容易形成商圈，能够更加吸引人们疯狂抢购。
同时周边琳琅满目店铺，形成购物中心或大型商场，吸引很多人聚集在这儿，还有学区房，商品房也是如此，凡是有人气的地，就会产生价值。
过去:地段 地段 地段
现在:价值 价值 价值
🍂#买房#